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Aufgrund mehrerer parlamentarischer Vorstösse prüfte der Bundesrat das geltende Bauvertragsrecht. Das Resultat dieser Prüfung: das geltende Bauvertragsrecht ist grundsätzlich zweckmässig und ausgewogen. Dennoch zeigen sich punktuell Schwachstellen. So sind bei Baumängeln Käufer/Besteller teilweise ungenügend geschützt. Aus diesem Grund eröffnete der Bundesrat an der Sitzung vom 19. August 2020 die Vernehmlassung für ein Vorlage, die diese Schwachstelle beheben soll und die rechtliche Stellung von Käufern/Bestellern im Bereich der Gewährleistung von Baumängeln stärken soll. Ende April 2025 wurde beschlossen, dass die revidierten Bestimmungen am 1. Januar 2026 in Kraft treten wird.

1. Längere Mängelrügefrist von neu 60 Tagen (Art. 219a Abs. 1, Art. 367 Abs. 1bis, 370 Abs. 4 OR)

Gemäss bisherigem Recht musste ein Käufer eines Grundstückes oder der Besteller eines unbeweglichen Werkes Mängel sofort rügen, d.h. innerhalb von wenigen Tagen. Oft überforderte dies die Betroffenen, da das tatsächliche Ausmass des Mangels und die rechtliche Bedeutung oft noch nicht erkennbar war. Daher verpassten es Käufer/Besteller oft, rechtzeitig die Mängelrüge zu erheben und verwirkten so sämtliche ihre Mängelrechte.

Um in diesem Bereich die Rechte des Käufers/Bestellers zu stärken, führt die Teilrevision neu eine Mängelrügefrist von 60 Tagen ein. Diese Frist gilt für folgende Fälle:

• Bei Grundstückkaufverträgen.
• Bei Werkverträgen über unbewegliche Werke.
• Bei beweglichen Kaufsachen/ beweglichen Werken, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden und die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werks verursacht haben.
• Bei beweglichen Werken, die von Architekten und Ingenieuren erstellt wurden und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung eines unbeweglichen Werks verwendet wurden und dessen Mangelhaftigkeit verursacht haben.

Die Rügepflicht des Käufers/Bestellers bleibt weiterhin bestehen, d.h. Mängel müssen auch künftig beim Verkäufer/Unternehmer gerügt werden, um Ansprüche aus Mängelrechten geltend machen zu können. Neu ist nur, dass der Käufer/Besteller nun 60 Tage für diese Rüge Zeit hat, wobei der Start dieser Frist von der Art des Mangels abhängt:

• Handelt es sich um einen Mangel, der bei sorgfältiger Durchführung der Annahmeprüfung erkannt werden konnte und musste, beginnt die 60-tägige Frist ab der Durchführung der Annahmeprüfung zu laufen.
• Ist es aber ein Mangel, der erst später erkennbar wird, läuft die 60-tägige Frist ab Entdeckung des Mangels.

Es ist aber nach wie vor nicht zu empfehlen, mit der Mängelrüge lange zuzuwarten, denn der Käufer/Besteller kann allfällige Schadenersatzansprüche (teilweise) verlieren, wenn er mit der Rüge zu lange wartet und so seine eigene Schadenminderungspflicht verletzt. In diesem Fall verliert der Käufer/Besteller den Schadenersatzanspruch im Umfang des Schadens, der bei einer früheren Mängelrüge nicht eingetreten wäre.

Die neue Mängelrügefrist hat auch Einfluss auf die SIA-Norm 118, die oft auf diese Vertragsverhältnisse angewendet wird. Die SIA-Norm 118 sieht vor, dass innert einer Frist von 2 Jahren der Mangel jederzeit gerügt werden könne, nach Ablauf dieser Frist aber sofort gerügt werden müsse. Ab Inkrafttreten der neuen Regelung ist dies nicht mehr gesetzeskonform, da die Rügefrist von 60 Tagen beachtet werden muss. Somit kann auch nach 2 Jahren keine sofortige Rüge verlangt werden, sondern muss die Rügefrist von 60 Tagen beachtet werden.

2. Unabdingbares Nachbesserungsrecht (Art. 219a Abs. 2, Art. 368 Abs. 2bis OR)

Nach bisherigem Recht war es in der Praxis im Baurecht üblich, eine kombinierte Freizeichnung und Abtretung der Gewährleistungsansprüche zu vereinbaren. Der Verkäufer/Unternehmer schloss seine eigene Gewährleistung aus und trat dem Käufer/Besteller seine Gewährleistungsansprüche gegen die Subunternehmen ab. So musste der Käufer/Besteller bei Mängeln diese direkt bei den Subunternehmen geltend machen, was seine rechtliche Stellung stark schwächte, da er jeweils mit einem Mangel auf den zuständigen Subunternehmer zugehen muss. Welcher Subunternehmer zuständig ist, ist aber teilweise nur schwer zu erkennen und zu beweisen und nicht selten scheitern Gewährleistungsansprüche daran, dass Subunternehmen in Konkurs fallen oder im Ausland ansässig sind.

Um auch hier die rechtliche Stellung des Käufers/Bestellers zu stärken, hat dieser in folgenden Fällen ein unentgeltliches Nachbesserungsrecht, bezogen auf die Baute:

• Beim Kauf eines Grundstücks, auf dem noch eine Baute zu errichten ist.
• Beim Kauf eines Grundstücks, auf dem innerhalb der letzten zwei Jahre vor Verkauf eine Baute neu errichtet wurde.
• Bei Werkverträgen betreffend Bauten.

Die Nachbesserung kann aber nur gefordert werden, wenn die Verbesserung überhaupt möglich ist und diese dem Verkäufer/Unternehmer nicht übermässige Kosten verursacht. Das unentgeltliche Nachbesserungsrecht ist neu zwingend, kann somit nicht im Voraus gültig ausgeschlossen werden.

Die neue Regelung hält zudem das Recht der Ersatzvornahme explizit fest. Somit ist der Käufer/Besteller berechtigt, nach Ablauf einer angemessen angesetzten Nachfrist den Mangel selbst durch eine Ersatzvornahme auf Kosten des Verkäufers/Unternehmers ausbessern zu lassen. Dazu benötigt der Käufer/Besteller keine richterliche Ermächtigung oder ein dazugehöriges Leistungsurteil.

3. Zwingende 5-jährige Verjährungsfrist (Art. 219a Abs. 3, 371 Abs. 3 OR)

Bereits gemäss bisherigem Recht betrug die Verjährungsfrist bei der Gewährleistung von Baumängeln 5 Jahre, wobei die Verjährungsfrist vertraglich verkürzt werden konnte. Die Teilrevision behält die Dauer von 5 Jahren bei, neu kann diese aber nicht zu Lasten des Käufers/Bestellers abgeändert werden, d.h. sie kann nicht verkürzt werden. Die neue Verjährungsfrist findet in folgenden Fällen Anwendung:

• Bei Grundstückkaufverträgen.
• Bei unbeweglichen Werken.
• Bei beweglichen Werken, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind und die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werks verursacht haben.
• Bei Mängelansprüchen von Bestellern eines unbeweglichen Werks gegen Architekten und Ingenieure, die zum Zwecke der Erstellung Dienste geleistet haben.

4. Neue Regelung zur Ersatzsicherheit bei Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 839 Abs. 3 ZGB)

Nach bisherigem Recht konnte der Eigentümer die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts verhindern, wenn er für die angemeldete Forderung des Unternehmers/Handwerkers hinreichen Sicherheit leistete. Diese Sicherheit musste genügen, um neben der Forderung auch Verzugszinse für einen unbeschränkten Zeitraum zu decken. Weil damit die Forderung laufend höher wurde, war bisher eine Sicherheitsleistung (z.B. eine definitive Bankgarantie) kaum je genügend, um diese Anforderungen zu erfüllen und eine Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes zu verhindern.

Die am 1. Januar 2026 in Kraft tretende Änderung soll hier Abhilfe schaffen, indem die Sicherheit neu so angesetzt wird, dass sie hoch genug sein muss, um die Forderung inklusive Verzugszinse für einen Zeitraum von zehn Jahren abzudecken. So soll es ermöglicht werden, eine genügend hohe Sicherheit berechnen und leisten zu können, um die Eintragung abzuwehren.

 

 

Die Teilrevision sieht keine besonderen Übergangsregeln vor, womit die allgemeinen Übergangsbestimmungen anwendbar sind. Somit sind die neuen Bestimmungen erst auf Verträge anwendbar, die nach dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Auf Verträge, die vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen wurden, sind die bisherigen Regeln anwendbar.